Mieterstrom in der Praxis: Abrechnung, Verträge & Beispielrechnungen

Das Mieterstrom-Modell bietet eine hervorragende Möglichkeit, die Energiewende auch in Mehrfamilienhäusern umzusetzen. Doch sobald mehrere Parteien am erzeugten Solarstrom partizipieren, steigt die Komplexität: Verträge, Abrechnungen und Beispielrechnungen werden zu zentralen Themen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie Mieterstrom in der Praxis umsetzen können – von der Berechnung der Wirtschaftlichkeit bis hin zur transparenten Abrechnung mit den Mietern.

Bild: Fiktives Beispielprojekt Quartierkraft Mieterstromportal

1. Warum ist eine professionelle Abrechnung so wichtig?

1. Transparenz: Sowohl Vermieter als auch Mieter möchten nachvollziehen können, wie sich der Strompreis zusammensetzt und wer wie viel verbraucht hat.
2. Rechtliche Anforderungen: Eine korrekte Abrechnung und ordnungsgemäße Musterverträge (z. B. „pv strom an mieter verkaufen mustervertrag“) sind essenziell, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.
3. Vertrauen: Je klarer und einfacher das Abrechnungssystem, desto höher ist die Akzeptanz bei den Mietern. Das steigert die Teilnahmequote und damit den Eigenverbrauchsanteil der PV-Anlage.

2. Beispielrechnung: Wie wird Mieterstrom kalkuliert?

Um die Wirtschaftlichkeit eines Mieterstromprojekts abzuschätzen, braucht es eine Mieterstrom Beispielrechnung. Dabei spielen folgende Faktoren eine Rolle:

1. Anlagengröße und Kosten
   • Kaufpreis oder Pachtmodell der PV-Anlage
   • Installation, Wartung, ggf. Speicher
2. Erwartete Erträge
   • Stromproduktion (kWh/Jahr) basierend auf Einstrahlungsdaten
   • Strompreis, den Sie den Mietern berechnen
3. Direktverbrauchsquote
   • Anteil der produzierten Energie, der tatsächlich innerhalb des Hauses verbraucht wird. Der Rest wird ins Netz eingespeist (Einspeisevergütung).
4. Betriebskosten
   • Zählerkosten und Abrechnungssysteme
   • Instandhaltung und Versicherungen

Beispiel

• PV-Anlage: 30 kWp, Investitionskosten: 30.000 Euro
• Jahresertrag: 27.000 kWh
• Davon 18.000 kWh Mieterstrom (Verkauf an Mieter zu 25 ct/kWh)
• 9.000 kWh Einspeisung (Einspeisevergütung, z. B. 8 ct/kWh)
• Ermittlung der jährlichen Erlöse:
  - Mieterstrom-Erlös: 18.000 kWh x 0,25 €/kWh = 4.500 €
  - Einspeisevergütung: 9.000 kWh x 0,08 €/kWh = 720 €
• Summe Erlöse: 5.220 €

Die Wirtschaftlichkeit hängt dann von Betriebsausgaben, Abschreibungen und Finanzierungsmodell ab. Eine Excel-Tabelle hilft, alle Posten übersichtlich darzustellen.

3. Mieterstrom-Abrechnung mit Excel oder Software

Gerade für kleinere Projekte kann eine Mieterstrom Abrechnung Excel-Vorlage ausreichen:

1. Verbrauch pro Mieter: Tragen Sie monatlich oder vierteljährlich die Zählerstände ein.
2. Zählerstandsgang: Erfassen Sie Erzeugungs- und Einspeisewerte Ihrer PV-Anlage.
3. Preisgestaltung: Hinterlegen Sie den Strompreis pro kWh sowie eventuelle Grundgebühren.
4. Automatische Kalkulation: Formeln ermitteln, wie viel jeder Mieter zu zahlen hat und welche Einnahmen für den Betreiber anfallen.

Bei Mehrfamilienhäusern oder komplexeren Abrechnungsmodellen ist oft eine spezialisierte Abrechnungssoftware sinnvoll. Diese automatisiert die Erfassung von Smart-Meter-Daten, Rechnungserstellung und Zahlungsabwicklung. Ggfs. lohnt sich auch die Prüfung eines Verwaltungspakets. QuartierKraft bspw. hat hier eine eigene Software- und Verwaltungslösung entwickelt.

4. Verträge und Mustervereinbarungen

1. Stromliefervertrag: Möchten Sie „pv strom an mieter verkaufen“, benötigen Sie einen Stromliefervertrag. Ein solcher muss die Preisgestaltung, Abrechnungsintervalle, Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen regeln.
2. Mustervertrag Stromverkauf an Mieter: Viele Branchenverbände und Energieagenturen stellen Musterverträge bereit. Achten Sie darauf, dass er auf Ihre spezifische Situation zugeschnitten wird z. B. Anlagengröße, besondere Abrechnungswünsche, Messkonzept.
3. Einbindung in den Mietvertrag: In besonderen Fällen wird der Stromliefervertrag in den regulären Mietvertrag integriert oder als separate Zusatzvereinbarung beigefügt. Dies ist allerdings nur in Ausnahmefällen möglich (z.B. Gewerbe, möbelierte Warmmiete). In jedem Fall sollten beide Dokumente aufeinander abgestimmt sein.

Rechtlicher Hinweis: Obwohl Musterverträge eine gute Ausgangsbasis darstellen, empfiehlt es sich, einen Rechts- oder Steuerberater hinzuzuziehen, um individuelle Anpassungen (z. B. Haftungsklauseln) sicherzustellen. Die von QuartierKraft bereitgestellten Verträge sind anwaltlich geprüft und rechtssicher.

5. PV-Abrechnung und Steuern

1. Umsatzsteuer: Vermieter, die Mieterstrom anbieten, gelten häufig als Unternehmer. Sofern sie nicht unter die Kleinunternehmerregelung fallen, müssen sie Umsatzsteuer auf den Strompreis erheben und an das Finanzamt abführen.
2. Einkommensteuer: Einnahmen aus dem Stromverkauf sind in der Regel einkommensteuerpflichtig, es sei denn, es greift eine Steuerbefreiung für Kleinanlagen. Bei Mieterstromprojekten ist diese Befreiung meist nicht anwendbar.
3. Dokumentation: Führen Sie Buch über alle Einnahmen und Ausgaben (z. B. in einer Excel-Tabelle oder mit einer speziellen Software). Dies erleichtert die Erstellung der Jahresabrechnung und Steuererklärungen.

Fazit

Mieterstrom bietet für Vermieter und Mieter eine nachhaltige Win-Win-Situation – wenn die Abrechnung, Vertragsgestaltung und Beispielrechnungen sorgfältig erstellt werden. Für einfache fälle, kann eine Excel-Abrechnung ausreichen. In Mehrfamilienhäusern benötigt man i.d.R. professionelle Software, welche Transparenz schafft und den Aufwand minimiert. Passende Verträge (ggf. basierend auf einem Mustervertrag für den Stromverkauf) sorgen für rechtliche Sicherheit.

Kommen Sie auf uns zu

Sie möchten Mieterstrom in Ihrem Mehrfamilienhaus umsetzen und suchen nach praktischen Lösungen für Abrechnung und Vertragsgestaltung? Kontaktieren Sie uns – wir unterstützen Sie bei der Erstellung von Beispielrechnungen, der Wahl der optimalen Abrechnungssoftware und der individuellen Vertragsgestaltung für Ihren PV-Stromverkauf an Mieter.